2026'da evin yüzde kaçına konut kredisi çıkar?

29 Ocak 2026 tarihli BDDK kararında azami oran ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre %20 ile %90 arasındadır. Mevcut konut sahipliğinde 10656 sayılı karardaki %75 azaltım ve istisnalar ayrıca uygulanabilir.

Maaşa göre ne kadar konut kredisi çekebilirim?

Net hane gelirinin seçilen borç/gelir oranıyla bulunan bölümünden mevcut borçlar ve aylık diğer konut giderleri çıkarılır. Kalan taksit kapasitesi, aylık faiz ve vadeyle tahmini kredi anaparasına çevrilir.

Bu araç BDDK ekspertiz sınırını otomatik uygular mı?

Hayır. Araç gelir bazlı kredi ve konut bütçesini hesaplar. Gerçek kullanılabilir tutar, gelir kapasitesi ile ekspertiz değeri, enerji sınıfı, konut sahipliği ve güncel BDDK tavanından düşük olanıdır.

Ne Kadar Konut Kredisi Çekebilirim?

Ne Kadar Konut Kredisi Çekebilirim? aracı; aylık net hane geliri, mevcut borç ödemeleri, seçilen borç/gelir oranı, aylık faiz, vade, peşinat ve alım masraflarını birlikte kullanarak gelir bazlı tahmini kredi kapasitesini ve ulaşılabilir konut bütçesini hesaplar. Sonuç bir banka onayı değildir; ekspertiz değeri ve BDDK kredi/değer sınırı ayrıca uygulanır.

Ne Kadar Konut Kredisi Çekebilirim Aracı Nasıl Kullanılır?

Aylık Net Hane Geliri alanına bankaya belgeleyebileceğiniz düzenli toplam net geliri girin.
Kredi, kredi kartı yapılandırması ve benzeri düzenli taksitleri Mevcut Aylık Borç Ödemeleri alanında toplayın.
Maksimum Borç/Gelir Oranı için bütçenizde kullanmak istediğiniz senaryo oranını yazın. Varsayılan %40, resmî ve bütün bankalar için zorunlu tek oran değildir.
Bankanın teklifindeki aylık konut kredisi faiz oranını ve vade sayısını ay cinsinden girin.
Hazır peşinatınızı, satış fiyatına bağlı tahmini alım masrafı oranını ve aidat gibi aylık diğer konut giderlerini ekleyin.
Konut Bütçesini Hesapla düğmesine basarak tahmini maksimum kredi, konut fiyatı, gerçek peşinat, masraf ve toplam geri ödeme sonuçlarını inceleyin.

Bütün parasal girdileri aynı para biriminde kullanın. Para birimi seçimi yalnız sonuç sembolünü değiştirir; otomatik kur dönüşümü yapmaz.

Gelire Göre Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Araç önce gelirin ne kadarının bütün borç ödemelerine ayrılabileceğini, ardından yeni konut kredisi taksidine kalan tutarı bulur:

Maksimum toplam aylık borç = Net hane geliri × Borç/gelir oranı

Kredi taksidine ayrılabilir tutar = Maksimum toplam aylık borç − Mevcut borç taksitleri − Aylık diğer konut giderleri

Sonuç sıfır veya negatifse seçilen varsayımlarla yeni kredi taksiti için kapasite kalmaz. Banka; gelirin türü ve sürekliliği, kredi notu, çalışma geçmişi, yaş, mevcut limitler ve kendi risk politikası nedeniyle daha düşük bir tutar belirleyebilir.

Kredi Tutarı Formülü

Eşit taksitli kredi varsayımında aylık taksit kapasitesi A, aylık faiz oranı ondalık olarak r, vade n ay ise tahmini anapara şöyledir:

Kredi tutarı = A × [1 − (1 + r)⁻ⁿ] / r

Aynı formül A × [(1 + r)ⁿ − 1] / [r × (1 + r)ⁿ] biçiminde de yazılabilir. Faiz sıfırsa kredi tutarı yaklaşık olarak aylık taksit × vade olur. Aylık faiz yükseldikçe aynı taksitle alınabilecek anapara azalır; vade uzadıkça anapara artabilse de toplam geri ödeme ve faiz yükü genellikle büyür.

100.000 TL Gelirle Ne Kadar Konut Kredisi Çekilebilir?

Şu örnek girdileri kullanalım:

Aylık net hane geliri: 100.000 TL
Mevcut aylık borçlar: 15.000 TL
Borç/gelir senaryosu: %40
Aylık diğer konut giderleri: 5.000 TL
Aylık faiz: %2,50
Vade: 120 ay
Mevcut peşinat: 1.000.000 TL
Tahmini alım masrafı: %4

Maksimum toplam aylık borç 100.000 × %40 = 40.000 TL’dir. Mevcut 15.000 TL borç ve 5.000 TL diğer konut gideri çıkarılınca kredi taksidine 20.000 TL kalır. Aylık %2,50 ve 120 ay varsayımında araç yaklaşık 758.673,74 TL kredi hesaplar.

Peşinat ile alım masrafları birlikte çözüldüğünde tahmini maksimum konut fiyatı 1.691.032,44 TL, bu fiyattaki gerçek peşinat 932.358,70 TL ve %4 alım masrafı 67.641,30 TL olur. Peşinat ile masrafın toplamı girilen 1.000.000 TL başlangıç nakdine eşittir. 120 ay boyunca 20.000 TL taksitte toplam geri ödeme 2.400.000 TL, tahmini faiz farkı 1.641.326,26 TL’dir.

Peşinat ve Alım Masraflarıyla Konut Bütçesi Formülü

Araç peşinatı yalnız satış fiyatından düşmez; girilen nakdin içinden satışa bağlı alım masraflarına da pay ayırır:

Tahmini maksimum konut fiyatı = (Tahmini kredi + Mevcut peşinat nakdi) / (1 + Alım masrafı oranı)

Tahmini alım masrafı = Konut fiyatı × Alım masrafı oranı

Gerçek peşinat = Konut fiyatı − Tahmini kredi

Tapu harcı, emlak hizmet bedeli, ekspertiz, sigorta, tadilat ve taşınma gibi kalemlerin tamamı yalnız yüzdeyle oluşmayabilir. Bu nedenle oran alanı ilk bütçe tahminidir; sabit tutarlı giderleri ayrıca listeleyin.

Aylık Faiz ile Yıllık Faiz Aynı mı?

Hayır. Bu araç aylık faiz oranı ister. Banka teklifindeki yıllık maliyet oranını aylık faiz alanına doğrudan girmek yanlış sonuç üretir. Aylık %2,50 oran, basitçe yıllık %30 demekle aynı ekonomik ölçü değildir; bileşik yıllık karşılığı (1 + 0,025)¹² − 1 formülüyle yaklaşık %34,49’dur. Vergi, ücret, sigorta ve diğer maliyetler ürünün toplam maliyet oranını ayrıca etkileyebilir.

Borç/Gelir Oranı Kaç Olmalı?

Araçtaki oran bir bütçe senaryosudur. %40 girildiğinde net gelirin en fazla %40’ının mevcut ve yeni borç ödemeleri ile araçta belirttiğiniz diğer konut giderlerine ayrılabileceği varsayılır. Daha düşük oran, beklenmedik giderlere daha geniş pay bırakır; daha yüksek oran tahmini kredi tutarını artırırken nakit akışı riskini de büyütür.

Banka değerlendirmesi yalnız bu orana dayanmaz. Belgelenebilir gelir, kredi geçmişi, mevcut borç ve limitler, çalışma süresi, yaş-vade uyumu, ortak borçlu ve teminat niteliği ayrıca incelenir.

2026 Konut Kredisi Ekspertiz Değeri Oranları

Gelir hesabı yüksek çıksa bile kredi tutarı, teminat alınan konutun ekspertiz değeri üzerinden BDDK’nın belirlediği azami oranı geçemez. 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararın temel tablosu şöyledir:

Ekspertiz değeri	A–B enerji sınıfı	C enerji sınıfı	Diğer sınıflar
5 milyon TL ve altı	%90	%80	%70
5–7 milyon TL	%80	%70	%60
7–10 milyon TL	%70	%60	%50
10–20 milyon TL	%50	%40	%30
20 milyon TL üzeri	%40	%30	%20

Bu hesaplayıcı ekspertiz değeri veya enerji sınıfı alanı içermez ve BDDK tavanını sonuçtan otomatik düşmez. Bankadan kullanılabilecek gerçek tutar, gelire göre bulunan kredi kapasitesi ile ekspertiz/BDDK tavanından düşük olanıdır.

İkinci Konutu Olanlar İçin Kredi Oranı

BDDK’nın 10656 sayılı kararı kapsamında kişinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutu varsa azami kredi/değer oranı genel olarak %75 azaltılarak uygulanır; yani ilgili tablodaki tutarın %25’i kalır. Örneğin 4.000.000 TL ekspertiz değerli A–B sınıfı konutta temel tavan 3.600.000 TL iken bu azaltım uygulandığında 900.000 TL olur.

Hisse oranı, köy niteliğindeki taşınmazlar ve riskli yapı nedeniyle yıkılmış tek konut gibi kararlarda belirtilen istisnalar bulunabilir. Banka ve güncel BDDK kararları üzerinden kişisel durum mutlaka doğrulanmalıdır.

Ekspertiz Değeri Satış Fiyatından Düşük Çıkarsa Ne Olur?

Kredi/değer oranı satış ilanına değil, bankanın kabul ettiği ekspertiz değerine uygulanır. Satış fiyatı 5.000.000 TL, ekspertiz değeri 4.000.000 TL ise azami oran 4.000.000 TL üzerinden hesaplanır. Satış fiyatıyla ekspertiz arasındaki fark, kredi dışında karşılanması gereken nakdi artırabilir.

Bankaya Hangi Gelirler Gösterilebilir?

Maaş, emekli aylığı, düzenli ve belgelenebilir kira geliri veya ticari kazanç değerlendirmeye alınabilir; kabul edilen oran ve belge koşulları bankaya göre değişir. Sürekliliği kanıtlanamayan, düzensiz veya belgesiz geliri hane geliri alanına eklemek tahmini kredi kapasitesini olduğundan yüksek gösterir.

Aylık Diğer Konut Giderlerine Neler Yazılmalı?

Aidat, düzenli bakım payı, zorunlu sigorta dışındaki devamlı poliçeler, enerji ve ulaşım farkı gibi kredi taksiti dışında bütçeyi sürekli etkileyen konut giderlerini bu alana ekleyebilirsiniz. Tapu harcı ve taşınma gibi bir defalık giderler aylık alana değil, başlangıç bütçesine dahil edilmelidir.

Sonuç Ekranı Nasıl Yorumlanır?

Maksimum toplam aylık borç yükü: Seçilen oranla gelirin borçlara ayrılan üst sınırıdır.
Kredi taksidine ayrılabilir tutar: Mevcut borçlar ve aylık konut giderleri çıktıktan sonra kalan tutardır.
Tahmini maksimum kredi: Bu taksidin seçilen faiz ve vadeyle bugünkü değeridir.
Tahmini maksimum konut fiyatı: Kredi, peşinat ve yüzde bazlı alım masraflarının birlikte çözülmüş sonucudur.
Toplam geri ödeme ve faiz: Vade boyunca eşit taksit varsayımına göre tahmini finansman yükünü gösterir.

Sonucu iyimser tek sayı olarak kullanmayın. Faizin yükseldiği, gelirin azaldığı ve masrafların arttığı en az bir ihtiyat senaryosu daha hesaplayın.

Hesaplamanın Sınırları ve Varsayımları

Borç/gelir oranı kullanıcı senaryosudur; resmî kredi onayı eşiği değildir.
Faizin vade boyunca değişmediği ve taksitlerin eşit olduğu varsayılır.
Ekspertiz değeri, enerji sınıfı ve BDDK kredi/değer tavanı otomatik hesaplanmaz.
Banka tahsis ücreti, sigorta, vergi ve sabit alım giderleri ayrıntılı olarak modellenmez.
Kredi notu, gelir belgesi, yaş, ortak borçlu ve bankanın risk politikası sonuca dahil değildir.
Sonuç bağlayıcı banka teklifi, kredi onayı veya finansal tavsiye değildir.

Birincil Kaynaklar

İlgili Hesaplayıcılar

Son güncelleme: 20 Ağustos 2026.