Tapu Harcı ve Masrafı Hesaplama aracı; konut satış bedeli, peşinat oranı, tapu/devir gideri, emlak hizmet bedeli, KDV, kredi masrafı ve diğer sabit giderleri birlikte değerlendirerek ev alırken ihtiyaç duyulabilecek toplam nakdi tahmin eder. Tapu harcı hesaplama sonucunda alıcının üstlendiği tapu payını, tahmini kredi tutarını ve satın alma masraflarını ayrı ayrı görebilirsiniz.
Tapu Harcı ve Masrafı Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Önce konutun satış bedelini ve para birimini girin. Peşinat oranına, bankadan kullanmayı planladığınız kredi dışındaki öz kaynağınızı yazın. “Tapu / Devir Gideri Oranı” alanında yalnız kendi yasal payınızı karşılayacaksanız %2, sözleşmeye göre alıcı olarak her iki tarafın payını da üstleniyorsanız %4 kullanabilirsiniz. Emlak hizmet bedeli, KDV, kredi masrafı, ekspertiz, sigorta, tadilat, taşınma ve diğer giderleri teklif veya sözleşmenizdeki güncel tutarlara göre doldurun.
Araç resmî oranları otomatik olarak sabitlemez. Bu nedenle işlem türünüze uygulanacak oranları ve sabit giderleri güncel belgelerinizden kontrol ederek girmeniz gerekir.
2026 Tapu Harcı Oranı Yüzde Kaç?
Gayrimenkul satışında tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden alıcı için binde 20 (%2), satıcı için binde 20 (%2) olarak hesaplanır. İki tarafın toplam tapu harcı yükü satış bedelinin %4’üdür. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Tapu Harcı Hesaplama Formülü
Alıcının tapu harcı = Beyan edilen satış bedeli × %2
Satıcının tapu harcı = Beyan edilen satış bedeli × %2
Toplam tapu harcı = Beyan edilen satış bedeli × %4
Taraflar masrafın ekonomik olarak kim tarafından karşılanacağını sözleşmeyle belirleyebilir. Ancak bu anlaşma, tapu harcındaki alıcı ve satıcıya ait yasal oranları değiştirmez.
5.000.000 TL Ev İçin Tapu Harcı Örneği
5.000.000 TL gerçek satış bedeli olan bir konutta alıcının tapu harcı 5.000.000 × %2 = 100.000 TL, satıcının tapu harcı da 100.000 TL’dir. Toplam tapu harcı 200.000 TL olur. Alıcı sözleşmeyle iki tarafın harcını da üstlenirse araçtaki tapu/devir oranına %4 girerek 200.000 TL’lik yükü planlayabilir.
Ev Alırken Toplam Nakit İhtiyacı Nasıl Hesaplanır?
Alıcının tahmini nakit ihtiyacı = Peşinat + alıcının üstlendiği tapu harcı + emlak hizmet bedeli ve vergileri + kredi masrafları + ekspertiz + sigorta/poliçeler + tadilat/taşınma + diğer giderler
Tahmini kredi ihtiyacı = Satış bedeli − peşinat
Kredi ihtiyacı sonucu yalnızca planlama amaçlıdır. Bankanın kullandırabileceği tutar; ekspertiz değeri, kredi-değer sınırları, gelir, mevcut borçlar ve kredi politikasına göre farklılaşabilir.
Peşinat ve Masraflarla Birlikte Örnek Hesaplama
5.000.000 TL’lik bir konutta %40 peşinat 2.000.000 TL’dir. Alıcıya ait %2 tapu harcı 100.000 TL; örnek emlak hizmet bedeli 100.000 TL, bu hizmet için varsayımsal %20 KDV 20.000 TL; ekspertiz 10.000 TL, poliçeler 15.000 TL, tadilat ve taşınma 50.000 TL, diğer giderler 5.000 TL kabul edilirse tahmini nakit ihtiyacı 2.300.000 TL olur. Kredi ihtiyacı ise masraflar hariç 3.000.000 TL’dir. Bu oran ve tutarlar örnektir; kendi tekliflerinizi araca girmelisiniz.
Tapu Harcı Satış Bedeli mi Emlak Değeri mi Üzerinden Hesaplanır?
Esas alınan tutar, tarafların beyan ettiği gerçek devir ve iktisap bedelidir. Bu tutar belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.
Tapu Harcını Eksik Beyan Etmenin Sonucu Nedir?
Gerçek satış bedelinin düşük gösterildiğinin tespit edilmesi hâlinde eksik alınan harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir; ayrıca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelebilir. 2026 tarihli Gelir İdaresi bilgilendirmesinde eksik harç için bir kat vergi ziyaı cezası belirtilmektedir.
Tapu Harcı Dışındaki Tapu Masrafları Nelerdir?
Tapu harcından ayrı olarak döner sermaye hizmet bedeli doğabilir. Bu bedel, TKGM’nin yürürlükteki tarifesi ve işlemin yapıldığı yerdeki yöresel katsayıya göre değişebildiği için her işlem için tek bir sabit tutar kullanmak doğru değildir. Güncel tahakkuku Web Tapu veya ilgili tapu müdürlüğünden kontrol edin.
Emlakçı Komisyonu ve KDV Nasıl Eklenir?
Emlak hizmet bedelini sözleşmenizde alıcıya düşen oran veya tutara göre girin. Hizmet bedeline uygulanacak KDV’yi aracın vergi/KDV alanında belirtin. Komisyon oranı, paylaşımı ve vergi uygulaması sözleşmeye ve işlemin niteliğine bağlı olduğundan tapu harcı oranıyla karıştırılmamalıdır.
Sıfır ve İkinci El Konutta KDV Farkı
İkinci el bir konutun bireyler arasındaki satışı ile ticari işletme veya yükleniciden yapılan satışın KDV durumu aynı olmayabilir. Konutun niteliği, net alanı, teslim tarihi ve satıcının statüsü önem taşır. Araçtaki KDV alanına yalnız işleminize gerçekten uygulanacak oranı girin; emin değilseniz satıcının faturası ve mali müşavir görüşü üzerinden ilerleyin.
Kredi Masrafı, Ekspertiz ve Sigorta Giderleri
Kredi tahsis ücreti, ekspertiz, ipotekle ilişkili giderler, DASK ve diğer poliçeler bankaya ve konuta göre değişebilir. Yüzdeyle alınan kredi masrafını oran alanına; ekspertiz ve poliçeleri ayrı sabit tutar alanlarına yazmak, tapu masrafı hesaplama sonucunun daha anlaşılır olmasını sağlar.
Sonuç Ekranı Nasıl Yorumlanır?
Sonuçtaki kredi tutarı satış bedelinin peşinat sonrası kalan bölümünü, toplam masraflar tapu ve satın alma yan giderlerini, toplam nakit ihtiyacı ise peşinatla birlikte başlangıçta hazır bulundurulması gereken tahmini tutarı gösterir. Satıcının üstleneceği giderleri alıcının masrafına eklememelisiniz.
Dövizle Belirlenen Satışlarda Hesaplama
Araç farklı para birimleriyle planlama yapabilse de Türkiye’deki resmî tapu işlemi ve harç tahakkuku için geçerli mevzuat ve kur dönüşümü esas alınır. Kur değişimi nedeniyle teklif tarihiyle ödeme tarihi arasında fark oluşabileceğinden TL karşılığını işlem gününde yeniden kontrol edin.
Hesaplamanın Sınırları ve Varsayımları
- Girilen oran ve sabit giderlerin doğru ve güncel olduğu varsayılır.
- Araç banka kredisi onayı, ekspertiz değeri veya azami kredi oranı belirlemez.
- İpotek tesisi, yabancı alıcı, miras, bağış, trampa ve şirket işlemlerindeki özel uygulamaları kapsamaz.
- Satıcının değer artış kazancı vergisi alıcının tapu masrafına dahil değildir.
- Döner sermaye ve yerel giderler tahakkuk belgesine göre farklılaşabilir.
Birincil Kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Gayrimenkul Satışı ve Tapu Harcı
- Gelir İdaresi Başkanlığı – 2026 Tapu Harcı Bilgilendirmesi
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 2026 Döner Sermaye Tarifesi
İlgili Hesaplayıcılar
Son güncelleme: 20 Ağustos 2026.