Kira Getirisi Hesaplama aracı; gayrimenkul satın alma bedeli, aylık brüt kira, doluluk oranı ve yıllık giderleri kullanarak brüt kira getirisi, net kira getirisi, kira çarpanı ve cap rate hesaplar. Öz kaynak tutarı girildiğinde yatırılan nakde göre getiri oranını da ayrı sonuç olarak görebilirsiniz.
Kira Getirisi Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Taşınmazın satın alma bedelini ve aylık brüt kira tutarını girin. Yıl içinde kirada kalmasını beklediğiniz süreyi doluluk oranıyla belirtin. Bakım, sigorta, emlak vergisi, yönetim ve mal sahibine ait diğer yıllık giderleri “Yıllık Toplam Gider” alanında toplayın. Krediyle alım yaptıysanız peşinat ve satın alma için kullandığınız kendi paranızı öz kaynak alanına yazabilirsiniz.
Brüt Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Yıllık brüt kira = Aylık brüt kira × 12
Brüt kira getirisi (%) = Yıllık brüt kira ÷ gayrimenkul satın alma bedeli × 100
Brüt getiri boş kalma ve giderleri hesaba katmaz. Farklı ilanları ilk aşamada karşılaştırmaya yarar; yatırımın gerçek nakit üretimini tek başına göstermez.
Net Kira Getirisi ve Cap Rate Formülü
Doluluk ayarlı kira geliri = Aylık brüt kira × 12 × doluluk oranı
Net işletme geliri = Doluluk ayarlı yıllık kira − yıllık toplam gider
Net kira getirisi / cap rate (%) = Net işletme geliri ÷ satın alma bedeli × 100
Kredi taksitleri ve finansman faizi net işletme gelirine dahil edilmez. Cap rate, mülkün finansman yapısından önceki işletme performansını ölçer.
4.500.000 TL Ev İçin Kira Getirisi Örneği
Satın alma bedeli 4.500.000 TL, aylık brüt kira 30.000 TL, doluluk %95 ve yıllık gider 40.000 TL olsun. Yıllık brüt kira 360.000 TL, brüt kira getirisi %8’dir. Doluluk ayarlı gelir 342.000 TL, net işletme geliri 302.000 TL ve net kira getirisi yaklaşık %6,71 olur.
Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Aylık kira çarpanı = Gayrimenkul bedeli ÷ aylık brüt kira
Yıllık brüt kira çarpanı = Gayrimenkul bedeli ÷ yıllık brüt kira
Örnekte aylık kira çarpanı 4.500.000 ÷ 30.000 = 150 ay, yıllık kira çarpanı 12,5 yıldır. Bu basit geri dönüş süresi; boş kalma, gider, vergi, kira artışı, satış değeri ve paranın zaman değerini içermez.
Amortisman Süresi ile Kira Çarpanı Aynı mı?
Günlük kullanımda kira çarpanına “amortisman süresi” denebilse de muhasebe amortismanı farklı bir kavramdır. Kira çarpanı, bugünkü satın alma bedelinin bugünkü brüt kiraya oranıdır. Gayrimenkulün fiziksel veya vergisel amortisman süresini göstermez.
Doluluk Oranı Kira Getirisini Nasıl Etkiler?
Doluluk %100 ise yılın 12 ayı kira elde edildiği varsayılır. %90 doluluk 10,8 aylık tahsilata karşılık gelir. Kiracı değişimi, tadilat veya tahsil edilememe riski bulunan taşınmazlarda %100 yerine gerçekçi bir oran kullanmak net kira getirisi hesaplamasını daha sağlıklı yapar.
Yıllık Giderlere Neler Eklenmeli?
- Mal sahibine ait bakım ve onarım giderleri
- Boş dönemlerde ödenen aidat ve ortak giderler
- Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinde mülk sahibine düşen kalemler
- DASK ve diğer sigorta giderleri
- Yönetim, ilan ve kiracı bulma maliyetleri
- Tahsil edilemeyen kira veya boş kalma için doluluk dışında ayrılan karşılıklar
Aynı kaybı hem doluluk oranında hem giderlerde iki kez düşmemeye dikkat edin.
Öz Kaynağa Göre Kira Getirisi
Öz kaynak getirisi (%) = Net yıllık nakit akışı ÷ yatırılan öz kaynak × 100
Aracın net işletme geliri kredi taksitini düşmez. Kaldıraçlı gerçek nakit getirisi isteniyorsa net işletme gelirinden yıllık kredi ödemeleri ve finansmana bağlı masraflar çıkarılmalıdır. Öz kaynak sonucu bu ayrım bilinerek yorumlanmalıdır.
Kredili Konutta Kira Getirisi Nasıl Değerlendirilir?
Kredili satın almada mülkün cap rate’i değişmez; yatırımcının nakit akışı ve öz kaynak getirisi değişir. Yıllık net işletme gelirinden faiz ve anapara ödemeleri çıkarıldığında vergi öncesi nakit akışı bulunur. Kredi taksidinin tamamını gider saymak cap rate hesabıyla öz kaynak hesabını birbirine karıştırır.
Satın Alma Masrafları Getiri Hesabına Eklenir mi?
Tapu harcı, emlak hizmet bedeli, ekspertiz, tadilat ve başlangıçtaki diğer masraflar yatırımın toplam maliyetini artırır. Yalnız ilan fiyatına göre hesaplanan getiri daha yüksek görünebilir. Kapsamlı yatırım getirisi için satın alma bedeli alanında toplam edinme maliyetini kullanmak veya bu masrafları ayrı analiz etmek gerekir.
Kira Artışı Getiri Hesabını Nasıl Değiştirir?
Araç mevcut aylık kira üzerinden tek yıllık sabit senaryo kurar. Gelecek yıllardaki kira artışı, boş kalma, gider enflasyonu ve mülk değer değişimi otomatik projekte edilmez. Uzun vadeli analizde her yıl için ayrı kira, gider ve doluluk varsayımı oluşturulmalıdır.
Brüt Getiri mi Net Getiri mi Daha Anlamlı?
Brüt getiri hızlı ilan karşılaştırması için pratiktir. Net kira getirisi ise boş kalma ve mülk giderlerini içerdiğinden işletme performansını daha gerçekçi gösterir. Vergi sonrası yatırımcı getirisi için kişisel vergi durumu ve finansman maliyetleri ayrıca hesaplanmalıdır.
Konut ve İşyeri Kira Getirisi Karşılaştırması
Konut ile işyerinde kira sözleşmesi, stopaj, KDV, bakım yükü, boş kalma süresi ve kiracı riski farklı olabilir. Aynı cap rate iki taşınmazın aynı risk ve nakit akışına sahip olduğunu göstermez. Girdi ve giderleri taşınmaz türüne göre ayrı hazırlayın.
Kira Geliri Vergisi Sonuca Dahil mi?
Araç yıllık toplam gider alanına sizin girdiğiniz tutarları dahil eder; gelir vergisini otomatik hesaplamaz. Konut veya işyeri kira geliri, istisna, götürü/gerçek gider yöntemi, stopaj ve beyan koşulları yıla ve mükellefe göre değişir. Vergi sonrası getiri için Gelir İdaresi’nin ilgili yıl rehberini kullanın.
Reel Kira Getirisi Nasıl Bulunur?
Nominal net getiri ile aynı dönemin enflasyonu biliniyorsa:
Reel kira getirisi = [(1 + nominal net getiri) ÷ (1 + enflasyon) − 1] × 100
Bu hesap yalnız kira nakit akışının alım gücü etkisini gösterir; gayrimenkul fiyatındaki artış veya azalışı kapsamaz.
Sonuç Ekranı Nasıl Yorumlanır?
Brüt yıllık kira potansiyel geliri, net işletme geliri doluluk ve gider sonrası sonucu, cap rate satın alma bedeline göre işletme verimini gösterir. Kira çarpanı yükseldikçe, diğer koşullar aynıyken kira üzerinden basit geri dönüş süresi uzar. Sonucu benzer konum, yaş ve kullanım türündeki taşınmazlarla karşılaştırın.
Hesaplamanın Sınırları ve Varsayımları
- Aylık kiranın yıl boyunca değişmediği varsayılır.
- Doluluk oranı tahsil edilen kira süresini temsil eder.
- Giderlerin doğru ve eksiksiz girilmesi kullanıcı sorumluluğundadır.
- Kredi taksitleri, gelir vergisi ve satış vergileri otomatik düşülmez.
- Gayrimenkul değer artışı, enflasyon ve kur değişimi hesaplanmaz.
- Beklenmeyen büyük onarımlar ile hukuki tahsilat riski modellenmez.
- Hesaplama yatırım tavsiyesi veya gelir garantisi değildir.
Birincil Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira Geliri Rehberleri
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası – Enflasyon Verileri
- Türkiye İstatistik Kurumu – Resmî İstatistikler
İlgili Hesaplayıcılar
- Kira Artış Oranı Hesaplama
- Tapu Harcı ve Masrafı Hesaplama
- Emlak Vergisi Hesaplama 2026
- Enflasyon Hesaplama
Son güncelleme: 20 Ağustos 2026.