Metrekare Fiyatı Hesaplama aracı, konutun toplam fiyatını brüt veya net alanına bölerek m² birim fiyatını bulur. En fazla eklediğiniz emsal konutların metrekare fiyatlarını ortalama, medyan, en düşük ve en yüksek değerlerle karşılaştırır; incelenen konutun emsal ortalamasına göre yüzde farkını ve tahmini değer aralığını gösterir.
Metrekare Fiyatı Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
İncelenen konutun satış veya ilan fiyatını ve brüt alanını girin. Net alan biliniyorsa ilgili alana ekleyin. Aynı bölge ve dönemdeki benzer konutların fiyat ve brüt metrekarelerini emsal satırlarına yazıp Metrekare Değerini Karşılaştır düğmesine basın.
Bütün konutlarda aynı alan türünü kullanın. İncelenen konutu brüt, emsalleri net alanla karşılaştırmak m² fiyatlarını yanıltır.
Metrekare Fiyatı Nasıl Hesaplanır?
Temel formül toplam fiyatın karşılaştırılan alana bölünmesidir:
Brüt m² fiyatı = Konut fiyatı / Brüt alan
Net m² fiyatı = Konut fiyatı / Net alan
4.500.000 TL fiyatlı ve 120 m² brüt konutun brüt metrekare fiyatı 4.500.000 / 120 = 37.500 TL/m²’dir. Net alan 90 m² ise net metrekare fiyatı 50.000 TL/m² olur.
Brüt ve Net Metrekare Fiyatı Arasındaki Fark
Brüt alan duvar, kolon ve bağımsız bölüme bağlı bazı alanları içerebilir; net alan ise kullanılabilir iç mekânı daha dar bir kapsamda ifade eder. Net alan brüt alandan küçük olduğu için aynı satış fiyatında net m² fiyatı daha yüksek çıkar.
120 m² brüt ve 90 m² net konutta 37.500 TL/m² brüt ile 50.000 TL/m² net sonuçlarının ikisi de matematiksel olarak doğrudur; yalnızca farklı alan tanımlarına dayanır. Tapu, onaylı proje, değerleme raporu ve ilandaki alan tanımı kontrol edilmelidir.
Emsal Konut Karşılaştırması Örneği
İncelenen konut 4.500.000 TL ve 120 m² brüt olsun. Üç emsal:
- 4.200.000 TL / 115 m² = 36.521,74 TL/m²
- 4.800.000 TL / 125 m² = 38.400 TL/m²
- 4.400.000 TL / 110 m² = 40.000 TL/m²
Emsal ortalaması 38.307,25 TL/m², medyanı 38.400 TL/m²’dir. İncelenen konutun 37.500 TL/m² değeri ortalamanın yaklaşık yüzde 2,11 altında kalır. Emsal ortalamasıyla tahmini değer 4.596.869,57 TL, medyanla 4.608.000 TL olur.
Emsal Ortalama ve Medyan Arasındaki Fark
Ortalama bütün m² fiyatlarının toplamını emsal sayısına böler ve aşırı yüksek veya düşük ilandan etkilenir. Medyan sıralanmış değerlerin ortasındaki değerdir ve uç değerlerin etkisini azaltır. Az sayıda emsal bulunduğunda her iki sonucu birlikte incelemek daha sağlıklıdır.
Bir emsal diğerlerinden çok farklıysa yalnızca ortalamayı kullanmak yerine nedenini araştırın; lüks tadilat, manzara, kat veya hatalı alan bilgisi farkı açıklayabilir.
Doğru Emsal Konut Nasıl Seçilir?
İyi bir emsal mümkün olduğunca aynı mahalle veya mikro bölge, benzer bina yaşı, kat, cephe, oda sayısı, kullanım durumu, site imkânı ve satış dönemine sahip olmalıdır. Aynı ilçedeki iki sokak bile ulaşım, manzara veya imar niteliği nedeniyle farklı fiyatlanabilir.
İlan fiyatı gerçekleşmiş satış fiyatı değildir. Pazarlık payı bulunan ilanlarla tapuda veya değerleme raporunda doğrulanmış işlemler aynı güven düzeyinde değerlendirilmemelidir.
Konutun Tahmini Değeri Nasıl Bulunur?
Tahmini konut değeri = Emsal m² değeri × Konutun karşılaştırılan alanı
120 m² konut için emsal medyanı 38.400 TL/m² ise tahmini değer 38.400 × 120 = 4.608.000 TL’dir. Bu yalnızca alan bazlı bir ön değerdir; konutun nitelik farkları için düzeltme yapılmamıştır.
m² Fiyatı Düşük Olan Konut Ucuz mudur?
Her zaman değil. Düşük metrekare fiyatı daha büyük alan, eski bina, yüksek tadilat ihtiyacı, düşük kat, hukuki sorun veya yanlış brüt alan ilanından kaynaklanabilir. Yüksek m² fiyatı da küçük daire, yeni bina, merkezi konum veya özel niteliklerle açıklanabilir. Toplam maliyet ve kullanılabilir net alan birlikte değerlendirilmelidir.
İlan Fiyatı ile Satış Fiyatı Farkı
İlan fiyatları satıcının talebini, satış fiyatları gerçekleşen işlemi temsil eder. Yalnızca ilanlardan emsal seti kurulduğunda pazarlık payı sonuçları yukarı çekebilir. Aynı ilanı farklı platformlardan tekrar emsal olarak eklememek ve yayından uzun süredir kalkmayan ilanları ayrıca değerlendirmek gerekir.
TCMB Konut Fiyat Endeksi Nasıl Kullanılır?
TCMB Konut Fiyat Endeksi, Türkiye ve bölgelerde konut fiyatlarının zaman içindeki değişimini izlemeye yarar; tek bir dairenin değerini doğrudan vermez. Eski tarihli emsal fiyatını bugüne taşımak için bölgesel endeks değişimi yardımcı olabilir, ancak nitelik ve mikro konum farkını ortadan kaldırmaz.
2026’da yayımlanan güncel KFE verileri piyasa eğilimini gösterirken, değerleme yine yakın tarihli ve benzer özellikteki emsallere dayanmalıdır.
Metrekare Fiyatına Masraflar Dahil mi?
Araç yalnızca girilen konut fiyatını alana böler. Tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi masrafı, tadilat, deprem güçlendirme, aidat borcu ve taşınma gideri otomatik eklenmez. “Toplam edinim maliyeti m² fiyatı” için bu giderleri satış fiyatına ekleyip ayrı hesap yapabilirsiniz.
Dövizle Metrekare Fiyatı
Para birimi seçimi sonuçların sembolünü değiştirir; kur dönüşümü yapmaz. İncelenen konut ve bütün emsaller aynı para biriminde girilmelidir. Farklı tarihlerdeki dövizli emsallerde kur ve enflasyon etkisi ayrıca normalize edilmelidir.
Sonuç Nasıl Yorumlanır?
Brüt ve net m² fiyatı konutun kendi birim değerini, emsal ortalama ve medyanı piyasa referansını gösterir. Yüzde fark negatifse incelenen konut emsal ortalamasının altında, pozitifse üzerindedir. Tahmini değerler yalnızca alan çarpanıdır ve resmî ekspertiz raporu değildir.
Sınırlar ve Varsayımlar
- Emsallerin gerçekten benzer ve aynı alan türünde olduğu varsayılır.
- İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasındaki fark otomatik düzeltilmez.
- Kat, cephe, bina yaşı, deprem riski, hukuki durum ve tadilat farkı modele dahil değildir.
- Para birimleri arasında kur dönüşümü yapılmaz.
- Sonuç banka ekspertizi, tapu değeri veya resmî değerleme yerine geçmez.
Birincil Kaynaklar
- TCMB – Konut Fiyat Endeksi
- TCMB – Güncel Konut Fiyat Endeksi Verileri
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Brüt ve Net Alan Tanımları
Son güncelleme: 20 Ağustos 2026