Kira amortisman süresi hesaplama aracı, bir gayrimenkule yapılan toplam başlangıç yatırımının net kira gelirleriyle yaklaşık kaç yılda geri kazanılacağını hesaplar. Satın alma bedelinin yanında edinim ve tadilat giderlerini; aylık kira, doluluk oranı, yıllık giderler ile kira ve gider artışlarını kullanarak yıllık nominal nakit akışı oluşturur. Sonuç, kira geri dönüş süresini karşılaştırmak için pratik bir göstergedir; tek başına yatırım kararı veya değerleme değildir.
Kira Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır?
Kiranın ve giderlerin değişmediği basit senaryoda temel ilişki şöyledir:
İlk yıl efektif kira = Aylık kira × 12 × Doluluk oranı
İlk yıl net kira = Efektif yıllık kira − Yıllık giderler
Basit amortisman süresi = Toplam başlangıç yatırımı / Yıllık net kira
Örneğin toplam yatırım 5.000.000 TL, aylık kira 30.000 TL, doluluk %95 ve yıllık gider 30.000 TL ise efektif yıllık kira 342.000 TL, ilk yıl net kira 312.000 TL olur. Basit geri dönüş süresi 5.000.000 / 312.000 ≈ 16,03 yıl, yani yaklaşık 16 yıl 1 aydır.
Kira Amortisman Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
- Para Birimi seçimini yapın. Bütün parasal girdileri aynı para biriminde kullanın.
- Toplam Başlangıç Yatırımı alanına satış bedeliyle birlikte tapu, komisyon, tadilat ve kiralamaya hazır hâle getirme maliyetlerini ekleyin.
- İlk Yıl Aylık Kira alanına gerçekçi brüt kira beklentisini yazın.
- Doluluk Oranı ile taşınmazın yılın ne kadarında kira üretmesini beklediğinizi belirtin.
- İlk Yıl Yıllık Gider alanına mülk sahibinin karşılayacağı aidat, bakım, sigorta, emlak vergisi ve benzeri kalemleri dahil edin.
- İsterseniz yıllık kira ve gider artış oranlarını girin; ardından maksimum simülasyon süresini seçin.
- Amortisman Süresini Hesapla düğmesine basıp geri dönüş süresini ve yıllık nakit akışı tablosunu birlikte inceleyin.
Satın alma bedeli TL, kira USD gibi farklı para birimindeyse doğrudan karşılaştırma yapmayın. Önce aynı tarihteki tutarlı bir kurla bütün değerleri tek para birimine dönüştürün.
5 Milyon TL’lik Ev Kaç Yılda Amorti Eder?
Aşağıdaki örnek, aracın gerçek alanlarıyla hazırlanmıştır:
- Toplam başlangıç yatırımı: 5.000.000 TL
- İlk yıl aylık kira: 30.000 TL
- Doluluk oranı: %95
- İlk yıl yıllık gider: 30.000 TL
- Yıllık kira ve gider artışı: %0
Yıllık brüt kira 30.000 × 12 = 360.000 TL’dir. %95 doluluk uygulandığında efektif kira 342.000 TL’ye, 30.000 TL gider çıkarıldığında net kira 312.000 TL’ye iner. Araç bu senaryoda tahmini geri dönüş süresini 16 yıl 1 ay olarak gösterir.
Sadece satış bedelini yıllık brüt kiraya bölmek 13,89 yıl sonucu verir. Boş kalma ve giderleri hesaba katmak süreyi yaklaşık 2 yıl 2 ay uzatır. Bu fark, ilanlardaki brüt kira çarpanının gerçek nakit akışını neden tam yansıtmadığını gösterir.
Kira Çarpanı Nedir?
Kira çarpanı, taşınmaz değerinin aylık kiraya oranıdır:
Aylık kira çarpanı = Gayrimenkul bedeli / Aylık brüt kira
5.000.000 TL bedel ve 30.000 TL aylık kirada çarpan 166,67 aydır. Yıla çevirmek için 12’ye bölündüğünde 13,89 yıl bulunur. Bu, gider ve boş kalma dikkate alınmayan brüt geri dönüş süresidir.
İki taşınmazı kira çarpanıyla karşılaştırırken aynı bölge, benzer yapı yaşı, kullanım türü ve aynı gider kapsamı kullanılmalıdır. Düşük çarpan daha hızlı brüt geri dönüşe işaret edebilir; fakat yüksek bakım ihtiyacı, hukuki durum, likidite veya zayıf kira talebi sonucu değiştirebilir.
Brüt ve Net Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Kira getirisi, geri dönüş süresinin yüzdeyle ifade edilen başka bir görünümüdür:
- Brüt kira getirisi (%) = Yıllık brüt kira / Gayrimenkul bedeli × 100
- Net kira getirisi (%) = Yıllık net kira / Toplam başlangıç yatırımı × 100
Örnekte brüt getiri 360.000 / 5.000.000 × 100 = %7,20; doluluk ve gider sonrası net getiri 312.000 / 5.000.000 × 100 = %6,24 olur. Basit net amortisman süresi de yaklaşık 100 / 6,24 = 16,03 yıldır.
Vergi sonrası getiri için kira gelir vergisi ve kişiye özgü indirilebilen giderler ayrıca değerlendirilmelidir. Araç vergi matrahı veya beyanname hesaplamaz.
Toplam Başlangıç Yatırımına Hangi Masraflar Eklenir?
Yalnızca satış fiyatını kullanmak gerçek yatırım maliyetini eksik gösterebilir. Senaryoya göre şu kalemler toplam başlangıç yatırımına eklenebilir:
- Satın alma bedeli
- Alıcıya düşen tapu harcı ve döner sermaye bedelleri
- Emlak danışmanı veya aracılık komisyonu
- Ekspertiz ve kredi tahsis masrafları
- Tadilat, mobilya, beyaz eşya ve ilk bakım giderleri
- Kiralamaya hazır hâle gelene kadar oluşan aidat, sigorta ve finansman maliyetleri
Kredi anaparası yatırım maliyetinin finansman biçimidir; kredi faizi ise nakit akışını etkileyen ayrı bir maliyettir. Bu araç finansman taksitlerini ve faizleri otomatik olarak dahil etmez.
Yıllık Giderlere Neler Dahil Edilebilir?
Mülk sahibinin üstlendiği düzenli ve beklenen giderler net kira hesabında dikkate alınabilir:
- Mülk sahibinin ödediği aidat ve ortak giderler
- Emlak vergisi ve zorunlu/isteğe bağlı sigortalar
- Periyodik bakım ve küçük onarım bütçesi
- Kiracı değişiminde temizlik, boya ve ilan/aracılık masrafları
- Profesyonel yönetim ücreti
Bir defalık büyük tadilat başlangıç yatırımına; her yıl beklenen bakım payı yıllık giderlere yazılabilir. Aynı masrafı iki alana birden eklemek geri dönüş süresini gereksiz yere uzatır.
Doluluk Oranı Kira Geri Dönüşünü Nasıl Etkiler?
%100 doluluk, taşınmazın yılın 12 ayında kira ürettiğini varsayar. Kiracı değişimi, tadilat veya talep yetersizliği nedeniyle bir ay boş kalması yaklaşık %91,67 doluluk anlamına gelir. 30.000 TL aylık kirada %100 yerine %90 doluluk kullanmak efektif yıllık kirayı 360.000 TL’den 324.000 TL’ye düşürür.
Kısa dönem kiralama veya sezonluk taşınmazlarda yalnızca doluluk oranı yeterli olmayabilir; farklı aylardaki kira fiyatları ve işletme giderleri ayrıca modellenmelidir.
Kira Artışı Amortisman Süresini Nasıl Değiştirir?
Yıllık kira artışı girildiğinde araç her yılın aylık kirasını bileşik biçimde artırır:
Yeni yıl aylık kirası = Önceki yıl kirası × (1 + Kira artışı / 100)
Gider artışı da aynı yöntemle yıllık giderlere uygulanır. Kira artışı gider artışından yüksekse nominal geri dönüş genellikle kısalır. Ancak yüksek enflasyon ortamında nominal TL tutarlarının büyümesi, yatırımın reel satın alma gücüyle daha hızlı geri döndüğü anlamına gelmez.
Konut kiralarındaki yasal artış sınırı ve sözleşme hükümleri güncel mevzuata göre ayrıca kontrol edilmelidir. Gelecekteki kira artışını geçmiş tek bir oranla kesin tahmin etmek doğru değildir.
Nominal Geri Dönüş ile İskontolu Geri Dönüş Farkı
Bu hesaplayıcı, gelecekteki net kiraları nominal tutarlarıyla toplar. Paranın zaman değerini hesaba katmak için gelecekteki nakit akışlarının belirli bir iskonto oranıyla bugünkü değere indirilmesi gerekir. İskontolu geri dönüş süresi genellikle nominal süreden daha uzundur.
Araç şu unsurları otomatik olarak modellemez:
- Enflasyon ve reel getiri
- Alternatif yatırım getirisi veya iskonto oranı
- Konut kredisi faizi ve taksitler
- Vergi sonrası nakit akışı
- Taşınmazın gelecekteki satış değeri ve satış masrafları
- Kur değişimi
Bu nedenle sonuç “yatırım kesin olarak şu sürede kazandırır” şeklinde değil, girilen nominal kira senaryosunun başlangıç yatırımını ne zaman karşıladığı şeklinde okunmalıdır.
Kira Geliri Vergisi Hesaba Dahil mi?
Hayır. Kira gelirleri belirli şartlarda gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilebilir. İstisna tutarları, beyan sınırları, gerçek veya götürü gider yöntemi ve kişisel gelir durumu vergiyi değiştirebilir. Güncel yükümlülük için Gelir İdaresi Başkanlığının kira geliri sayfası ve rehberleri esas alınmalıdır.
Vergi sonrası amortisman hesabı yapmak istiyorsanız kendi durumunuza göre hesaplanan yıllık vergiyi giderlere ekleyebilirsiniz; ancak bu işlem mali müşavir değerlendirmesinin yerine geçmez.
İki Gayrimenkul Nasıl Karşılaştırılır?
Her taşınmaz için aynı kapsamı kullanarak ayrı senaryo oluşturun. Satın alma yan giderlerini, gerçekçi doluluğu, mal sahibine ait masrafları ve benzer artış varsayımlarını dahil edin. Sadece amortisman süresini değil şu başlıkları da karşılaştırın:
- Net kira getirisi ve nakit akışı istikrarı
- Bölgedeki yeni kiracı kira eğilimi
- Bakım ve deprem güçlendirme ihtiyacı
- Tapu, iskan ve kullanım kısıtları
- Satış likiditesi ve alternatif kullanım olanağı
- Finansman maliyeti ve kişisel risk kapasitesi
TCMB Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi piyasa eğilimlerini izlemek için yararlıdır; tek bir taşınmazın değerini veya kirasını belirlemez.
Hesabın Sınırları ve Varsayımları
- Hesap, girilen doluluk oranının her yıl aynı kaldığını varsayar.
- Kira ve gider artışları sabit yıllık oranlarla bileşik uygulanır.
- Enflasyon, iskonto, kredi, vergi ve satış değeri dahil değildir.
- Beklenmedik büyük onarım, tahliye, dava veya doğal afet maliyetleri modele girmez.
- Maksimum simülasyon süresinde yatırım karşılanmazsa sonuç üretilemeyebilir.
- Sonuç finansal tavsiye, ekspertiz raporu veya gelecekteki kira garantisi değildir.
Birincil Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira Geliri
- Gelir İdaresi Başkanlığı – 2026 Kira Geliri Bilgilendirmesi
- TCMB – Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi
- TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi
Son güncelleme: 20 Ağustos 2026