Ev alım masrafları hesaplama aracı; konut satış bedeline eklenen tapu/devir gideri, emlak hizmet bedeli, vergi veya KDV, kredi masrafı, ekspertiz, sigorta, tadilat, taşınma ve diğer sabit giderleri bir araya getirir. Peşinat oranına göre tahmini kredi ihtiyacını, başlangıçta bulunması gereken nakdi ve toplam edinim maliyetini ayrı ayrı gösterir. Oranlar otomatik güncellenmez; işlem tarihindeki resmî tutarları ve sözleşmedeki paylaşımı kullanıcı girmelidir.
Ev Alırken Toplam Maliyet Nasıl Hesaplanır?
Satış fiyatı, ev sahibi olmak için gereken toplam bütçenin yalnızca bir bölümüdür. Araç şu ilişkileri kullanır:
Oransal gider = Konut satış bedeli × Gider oranı / 100
Toplam ek gider = Tapu/devir + Komisyon + Vergi/KDV + Kredi masrafı + Sabit giderler
Başlangıç nakit ihtiyacı = Peşinat + Toplam ek gider
Toplam edinim maliyeti = Satış bedeli + Toplam ek gider
Başlangıç nakit ihtiyacı ile toplam edinim maliyeti aynı değildir. Kredi kullanıldığında satış bedelinin bir bölümü banka finansmanıyla karşılanabilir; ancak tapu, komisyon, ekspertiz ve benzeri masraflar için ayrıca nakit gerekebilir.
Ev Alım Masrafları Aracı Nasıl Kullanılır?
- Tüm tutarlar için ortak para birimini seçin.
- Konut Satış Bedeli alanına sözleşmedeki veya işlemde esas alınacak bedeli yazın.
- Peşinat Oranı alanına öz kaynakla karşılayacağınız yüzdesi girin.
- Alıcıya ait tapu/devir, emlak hizmet, vergi/KDV ve kredi masrafı oranlarını güncel belge ve sözleşmeye göre yazın.
- Ekspertiz, sigorta, tadilat-taşınma ve diğer sabit giderleri tutar olarak ekleyin.
- Alım Maliyetini Hesapla düğmesine basıp peşinat, kredi ihtiyacı, ek giderler ve toplam maliyeti birlikte inceleyin.
Satıcıya ait bir gideri alıcının alanına eklemeyin. Tarafların farklı bir paylaşım üzerinde anlaşması hâlinde hesaplamada fiilen üstleneceğiniz oranı kullanın.
5 Milyon TL’lik Ev için Masraf Örneği
Aşağıdaki değerler öğretici bir senaryodur; güncel teklif veya resmî tahakkuk yerine geçmez:
- Konut satış bedeli: 5.000.000 TL
- Peşinat oranı: %20
- Alıcı tapu/devir gideri oranı: %2
- Alıcı emlak hizmet bedeli oranı: %2
- Vergi/KDV ve kredi masrafı oranı: %0
- Ekspertiz: 20.000 TL
- Sigorta ve poliçeler: 10.000 TL
- Tadilat ve taşınma: 200.000 TL
- Diğer sabit giderler: 20.000 TL
Araç bu girdilerle şu sonuçları üretir:
- Peşinat: 1.000.000 TL
- Tahmini kredi ihtiyacı: 4.000.000 TL
- Tapu/devir gideri: 100.000 TL
- Emlak hizmet bedeli: 100.000 TL
- Sabit giderler: 250.000 TL
- Toplam işlem ve ek gider: 450.000 TL
- Başlangıç nakit ihtiyacı: 1.450.000 TL
- Toplam edinim maliyeti: 5.450.000 TL
Ek giderler satış bedelinin %9’una ulaşır. Emlak hizmet bedeline ilişkin KDV veya farklı sözleşme giderleri varsa bunlar ayrıca eklenmelidir.
2026 Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün satış işlemleri açıklamasına göre harç, emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani %2 oranında tahsil edilir. Toplam yasal yük %4 olmakla birlikte taraflar ödemenin paylaşımını kendi aralarında farklı kararlaştırabilir.
Alıcı yalnızca kendi %2 payını ödeyecekse araçtaki tapu/devir oranına 2 yazılır. Alıcı sözleşmeyle toplam %4’ü üstleniyorsa 4 yazılabilir. Ayrıca işlem türüne ve yöresel katsayıya göre değişen döner sermaye ücreti bulunduğundan güncel tahakkuk tutarı “Diğer Sabit Giderler” alanına eklenebilir.
Tapu harcı hesabında gerçeğin altında bedel beyanının vergi ve ceza riski doğurabileceği unutulmamalıdır. Resmî işlem değerini ve tahakkuku tapu müdürlüğü üzerinden doğrulayın.
Emlakçı Komisyonu Ne Kadar Olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre alım-satım aracılık hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşamaz. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır. Bu durumda alıcı payı çoğunlukla satış bedelinin KDV hariç %2’si olur; sözleşme farklı bir paylaşım belirleyebilir.
Araçtaki “Emlak Hizmet / Komisyon Oranı” satış bedelinin tamamına uygulanır. Komisyonun KDV’sini aynı oran alanına eklemek istiyorsanız sözleşmedeki alıcıya ait toplam efektif oranı kullanın. Yalnızca komisyon üzerine uygulanan KDV’yi satış bedelinin tamamına uygulanacak “Vergi/KDV Oranı” alanına yazmak sonucu büyütebilir; bunun yerine hesaplanan KDV tutarını “Diğer Sabit Giderler” alanına eklemek daha kontrollüdür.
Konut Satışında KDV Her Zaman Var mı?
Hayır. İkinci el konutun gerçek kişiler arasındaki her satışında otomatik KDV oluştuğu varsayılmamalıdır. Satıcının niteliği, taşınmazın ilk teslim olup olmadığı, net alanı, ruhsat tarihi ve tabi olunan vergi rejimi KDV durumunu değiştirebilir. Yeni projede geliştiriciden alınan konut ile bireysel ikinci el satış aynı kurala tabi olmayabilir.
Sözleşme veya faturada alıcıya yansıtılacak bir KDV bulunuyorsa güncel oranı ve matrahı mali müşavir ya da satıcıdan doğrulayın. Araç oranı doğrudan satış bedeline uygular; farklı bir matrah varsa tutarı sabit gider olarak girmek daha doğru olabilir.
Peşinat ve Kredi İhtiyacı Nasıl Hesaplanır?
Peşinat = Satış bedeli × Peşinat oranı / 100
Tahmini kredi ihtiyacı = Satış bedeli − Peşinat
5.000.000 TL’lik evde %20 peşinat 1.000.000 TL, teorik kredi ihtiyacı 4.000.000 TL’dir. Bankanın kullandırabileceği kredi ise satış bedelinden değil ekspertiz değerinden, enerji sınıfından, konutun değer aralığından, kişinin gelirinden ve güncel bankacılık düzenlemelerinden etkilenebilir. Bu nedenle hesaplayıcıdaki kredi ihtiyacı kredi onayı anlamına gelmez.
Kredi faizleri, taksitler ve toplam geri ödeme bu araçta toplam edinim maliyetine eklenmez. Finansman maliyetini ayrıca faiz veya kredi hesaplamasıyla değerlendirin.
Ekspertiz ve Kredi Masraflarına Neler Dahildir?
Kredi kullanıldığında bankanın güncel ücret tarifesine göre ekspertiz/değerleme, kredi tahsis, ipotek tesis, sigorta ve benzeri kalemler oluşabilir. Bazı ücretler satış bedeli yerine kredi tutarı üzerinden hesaplanır. Araçta:
- Kredi tutarıyla orantılı masrafı yaklaşık bir yüzdeye dönüştürüp “Kredi Masrafı Oranı” alanına,
- Ekspertizi kendi sabit alanına,
- DASK ve diğer poliçeleri “Sigorta ve Poliçeler” alanına,
- İpotek veya diğer tek seferlik tutarları “Diğer Sabit Giderler” alanına yazabilirsiniz.
Bankanın ön bilgilendirme formu ve ücret dökümü, tahmini internet oranından daha güvenilir kaynaktır.
DASK ve Konut Sigortası Masrafa Nasıl Eklenir?
DASK primi; konutun brüt yüzölçümü, yapı tarzı, bina yaşı, kat sayısı ve bulunduğu yerin risk grubuna göre değişir. Bu nedenle bütün evler için tek bir sabit prim kullanılamaz. DASK’ın resmî prim hesaplama hizmetinden veya yetkili sigorta teklifinden alınan yıllık tutarı araçtaki sigorta alanına ekleyin.
İsteğe bağlı konut, eşya, hayat veya kredi bağlantılı poliçeler DASK’tan ayrıdır. Teklifleri kapsam ve süre açısından karşılaştırın; yalnızca ilk yıl priminin mi yoksa tüm finansman dönemi maliyetinin mi hesaba katıldığını belirtin.
Tadilat ve Taşınma Bütçesi Nasıl Oluşturulur?
Satın alma sonrasında hemen yapılması gereken boya, tesisat, mutfak-banyo yenileme, zemin, beyaz eşya, nakliye ve abonelik giderleri başlangıç nakit ihtiyacını doğrudan artırır. Teklif alınmamışsa iyimser tek rakam yerine düşük, beklenen ve yüksek maliyet senaryoları oluşturun.
Beklenmedik masraflar için ayrıca bir güvenlik payı bırakmak faydalıdır. Bu payı “Diğer Sabit Giderler” alanında gösterebilir; ancak banka kredi taksitlerini acil durum bütçesinden ayrı değerlendirmelisiniz.
Sıfır ve İkinci El Ev Masrafları Neden Farklıdır?
Sıfır konutta KDV, abonelik, proje teslimi ve site aidatı gibi kalemler; ikinci el konutta tadilat, ekspertiz farkı ve geçmiş borç kontrolleri öne çıkabilir. Her iki durumda da tapu harcı ve hizmet bedelinin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Satın almadan önce tapu kaydı, takyidat, iskan, belediye rayiç değeri, aidat borcu ve deprem/teknik durum kontrolleri yalnızca masraf hesabından daha önemlidir. Hesaplayıcı hukuki veya teknik inceleme yapmaz.
Başlangıç Nakit İhtiyacı Neden Toplam Maliyetten Farklıdır?
Başlangıç nakit ihtiyacı, peşinat ile işlem sırasında cebinizden çıkacak ek giderlerin toplamıdır. Toplam edinim maliyeti ise krediyle finanse edilen bölüm dahil satış bedeline ek giderlerin eklenmesidir. Kredi faizleri daha sonraki aylarda ödendiği için aracın gösterdiği toplam edinim maliyetine dahil değildir.
Bütçe hazırlarken en az üç rakamı ayrı izleyin: işlem günündeki nakit, aylık kredi taksiti ve kredinin vade sonundaki toplam geri ödemesi.
Hesabın Sınırları ve Varsayımları
- Araç hiçbir oranı otomatik mevzuat değeri olarak uygulamaz; kullanıcı girdisi esas alınır.
- Oransal alanlar doğrudan satış bedeli üzerinden hesaplanır.
- Kredi onayı, faiz, taksit ve toplam kredi geri ödemesi hesaplanmaz.
- Tapu döner sermaye ücreti, abonelikler ve sözleşmeye özel kalemler sabit gider olarak girilmelidir.
- KDV ve hizmet bedelinin matrahı satış bedelinden farklıysa tutar ayrıca hesaplanmalıdır.
- Sonuç resmî tahakkuk, banka teklifi, hukuki görüş veya mali danışmanlık değildir.
Hesaplama Kaynakları
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Satış belgeleri ve tapu harcı
- Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti
- Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve hizmet bedeli
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu – Tarife ve Primler
- DASK – Resmî Sigorta Primi Hesaplama
Son güncelleme: 12 Ağustos 2026