Kira Gelir Vergisi Hesaplama 2026 aracı; 2026 yılında tahsil edilen konut veya iş yeri kira gelirinden istisna ve seçilen gider yöntemini düşerek vergi matrahını, artan oranlı gelir vergisini ve varsa mahsup edilecek stopajı hesaplar. Konut ve iş yeri için beyan sınırları farklıdır; aylık kira değil, takvim yılı içinde elde edilen toplam brüt hasılat esas alınır.
2026 Kira Geliri Beyan Sınırları
| Gelir türü | 2026 tutarı | Temel kural |
|---|---|---|
| Konut kira geliri | 58.000 TL | Şartları sağlayanlar için yıllık mesken istisnası |
| Vergi kesintisine tabi iş yeri kirası | 400.000 TL | Brüt gelir beyan sınırını aşarsa beyan edilir |
| Kesinti ve istisnaya tabi olmayan kira | 22.000 TL | Sınır aşılırsa tamamı beyana konu olabilir |
58.000 TL konut istisnası her konut için ayrı ayrı değil, bir mükellefin konut kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır. İstisnadan yararlanma koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.
Kira Gelir Vergisi Aracı Nasıl Kullanılır?
- Konut veya iş yeri kira geliri türünü seçin.
- 2026 takvim yılında fiilen tahsil edilen brüt kira toplamını girin.
- Taşınmaz hisseliyse yalnızca kendi hissenize düşen geliri yazın.
- Götürü gider veya gerçek gider yöntemini seçin.
- Gerçek gider yönteminde yalnızca belgeye dayanan ve kanunen indirilebilen giderleri girin.
- İş yeri kirasında kiracı tarafından kesilen stopaj varsa brüt gelir ve kesintiyi ayrı alanlara yazın.
Götürü Gider Yöntemiyle Hesaplama
Hakların kiralanması hariç olmak üzere götürü gider yönteminde belge aranmadan, konut kirasında istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15’i gider kabul edilir:
Götürü gider = (brüt konut kira geliri − mesken istisnası) × %15
Vergi matrahı = brüt kira geliri − istisna − götürü gider
İş yeri kirasında mesken istisnası uygulanmaz. Götürü gider yöntemini seçen mükellef, kanundaki süre dolmadan gerçek gider yöntemine dönemeyebilir; seçim öncesinde güncel GİB açıklaması kontrol edilmelidir.
240.000 TL Konut Kira Geliri Örneği
2026 yılında toplam 240.000 TL konut kirası tahsil eden, istisna şartlarını sağlayan ve götürü gideri seçen bir kişi için:
- Brüt kira geliri: 240.000 TL
- Mesken istisnası: 58.000 TL
- İstisna sonrası tutar: 182.000 TL
- Götürü gider: 182.000 × %15 = 27.300 TL
- Vergi matrahı: 154.700 TL
- Hesaplanan gelir vergisi: 154.700 × %15 = 23.205 TL
Bu örnekte damga vergisi ve kişiye özgü diğer indirimler hesaba katılmamıştır.
Gerçek Gider Yöntemi Nasıl Hesaplanır?
Gerçek gider yönteminde Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan ve belgeyle doğrulanan giderler indirilir. Konut istisnasından yararlanılıyorsa giderlerin tamamı değil, istisna dışındaki hasılata isabet eden kısmı indirilebilir:
İndirilebilir gider = toplam gerçek gider × [(brüt hasılat − istisna) / brüt hasılat]
Örneğin 240.000 TL konut kira geliri, 58.000 TL istisna ve 60.000 TL toplam gerçek gider varsa indirilebilir gider 60.000 × (182.000 / 240.000) = 45.500 TL olur. Matrah 240.000 − 58.000 − 45.500 = 136.500 TL’dir.
Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
Belgeli bakım, onarım, sigorta, vergi, faiz veya amortisman gibi indirilebilir giderler yüksekse gerçek gider yöntemi daha avantajlı olabilir. Giderler düşükse götürü yöntem daha kolaydır. Karşılaştırma yalnızca gider tutarına göre değil; belgelendirme, istisnaya isabet eden gider kısıtlaması ve yöntem değiştirme süresiyle birlikte yapılmalıdır.
İş Yeri Kira Gelirinde Brüt ve Net Tutar
Kiracı stopaj yapıyorsa mal sahibinin eline geçen net tutar, vergi hesabındaki brüt kira değildir. Örneğin sözleşmedeki brüt kira 100.000 TL ve %20 stopaj 20.000 TL ise net ödeme 80.000 TL’dir; beyan sınırı ve gelir hesabında şartlara göre 100.000 TL brüt tutar dikkate alınır. Kesilen 20.000 TL, beyannamede hesaplanan vergiden mahsup edilebilir.
Birden Fazla Konut ve Hisseli Taşınmaz
Birden fazla konuttan elde edilen gelirler toplanır ve mesken istisnası toplam gelire bir kez uygulanır. Hisseli taşınmazda ise her malik kendi payına düşen geliri beyan eder; istisna şartlarını ayrı ayrı sağlayan maliklerin her biri kendi beyannamesinde istisnadan yararlanabilir.
Geçmiş ve Gelecek Yıllara Ait Peşin Kira
Geçmiş yıllara ait olup 2026’da tahsil edilen kira, kural olarak tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Gelecek yıllara ait kira peşin alınmışsa ilgili olduğu yılın geliri olarak değerlendirilir. Bu ayrım, aynı banka tahsilatının tamamını 2026 geliri sayma hatasını önler.
Sonuç Nasıl Yorumlanır?
“Hesaplanan vergi” tarife sonucudur; “ödenecek vergi” ise mahsup edilebilir stopaj ve diğer krediler düşüldükten sonra kalan tutardır. Aracın vergi göstermesi tek başına beyan zorunluluğunu, sıfır göstermesi de her durumda beyanname verilmeyeceğini kanıtlamaz. Konut istisnasını engelleyen diğer gelirler, ticari faaliyet, kısa süreli kiralama ve mükellefiyet türü ayrıca değerlendirilmelidir.
Sınırlar ve Varsayımlar
- Hesap 2026 yılında elde edilen kira gelirleri ve 2026 tutarları içindir; beyanı izleyen yılın Mart ayında yapılır.
- Mesken istisnası yalnızca şartları sağlayan konut kira gelirlerine uygulanır.
- Gerçek giderlerin indirilebilirliği belgeye, kullanım amacına ve kanuni koşullara bağlıdır.
- Kısa süreli veya organizasyonlu kiralama bazı durumlarda ticari kazanç sayılabilir.
- Dar mükellefiyet, ortaklık, yurt dışı gelir ve özel sözleşmeler ayrıca incelenmelidir.
- Sonuç resmi tahakkuk veya vergi danışmanlığı değildir.
Resmî Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı: Kira Geliri — 2026 istisna ve beyan sınırları, gider yöntemleri.
- GİB 2026 Kira Geliri Rehberi — konut ve iş yeri kira gelirinin beyanı.
- GİB Hazır Beyan Sistemi — beyanname işlemleri ve önceden hazırlanmış bilgiler.
İlgili Hesaplayıcılar
Son güncelleme: 11 Ağustos 2026.