Emlak Vergisi Hesaplama 2026 aracı; belediye kayıtlarındaki emlak vergi değeri, taşınmaz türü, büyükşehir durumu, mülkiyet payı, indirim/muafiyet ve varsa ilave pay oranına göre yıllık emlak vergisini hesaplar. Konut, işyeri, arsa ve arazi için farklı oranları karşılaştırabilir; yıllık sonucu iki taksit halinde görebilirsiniz.
Emlak Vergisi Hesaplama 2026 Aracı Nasıl Kullanılır?
Önce taşınmaz türünü seçin ve ilgili belediyeden öğrendiğiniz emlak vergi değerini girin. Taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırlarında bulunuyorsa büyükşehir seçeneğini işaretleyin. Hisseli mülkiyette kendi pay oranınızı, yasal olarak uygulanacak indirim veya sıfır oran varsa indirim alanını yazın. Belediyenin ayrıca tahakkuk ettirdiği bir ek pay bulunuyorsa oranı belgeye göre girin ve “Emlak Vergisini Hesapla” düğmesini kullanın.
2026 Emlak Vergisi Oranları Nelerdir?
| Taşınmaz türü | Büyükşehir dışında | Büyükşehir sınırlarında |
|---|---|---|
| Mesken | Binde 1 | Binde 2 |
| Diğer bina / işyeri | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunundaki oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda %100 artırımlı, yani iki kat uygulanır.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Temel emlak vergisi hesaplama formülü şöyledir:
Payınıza düşen vergi değeri = Emlak vergi değeri × Mülkiyet payı
Temel emlak vergisi = Payınıza düşen vergi değeri × Geçerli oran
İndirimli vergi = Temel vergi × (1 − İndirim oranı)
Toplam = İndirimli vergi + Belgelendirilmiş ilave pay
Binde 1 oran, ondalık biçimde 0,001’dir. Oranı yüzde 1 olarak girmek vergiyi on kat fazla hesaplatır.
Konut Emlak Vergisi Hesaplama Örneği
Emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir mesken büyükşehir dışında ise yıllık vergi:
2.000.000 × 0,001 = 2.000 TL
Aynı konut büyükşehir sınırlarında bulunursa oran binde 2 olur ve yıllık vergi 4.000 TL‘ye çıkar. İki eşit taksit varsayımında her taksit 2.000 TL’dir.
İşyeri, Arsa ve Arazi Vergisi Örnekleri
- Büyükşehirde 3.000.000 TL vergi değerli işyeri: 3.000.000 × binde 4 = 12.000 TL.
- Büyükşehir dışında 1.500.000 TL değerli arsa: 1.500.000 × binde 3 = 4.500 TL.
- Büyükşehirde 800.000 TL değerli arazi: 800.000 × binde 2 = 1.600 TL.
Taşınmazın hukuki türü belediye kaydından doğrulanmalıdır; günlük kullanımda “arazi” denilen taşınmaz tapu ve belediye kaydında arsa niteliğinde olabilir.
2026 Emlak Vergi Değeri Nasıl Belirlenir?
2026, arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin yeni dört yıllık dönem için uygulandığı ilk yıldır. Arsa ve arazilerde takdir komisyonlarının birim değerleri; binalarda ise arsa/arsa payı değeri ile 87 Seri No.lu Tebliğdeki 2026 bina metrekare normal inşaat maliyetleri ve bina özellikleri dikkate alınır. Hesaplayıcı bu değerleme işlemini yapmaz; belediyenin belirlediği nihai emlak vergi değerini kullanır.
2026’da Emlak Vergisi Değeri En Fazla Ne Kadar Artabilir?
2025 yılında 2026 için takdir edilen birim değerlere göre hesaplanan 2026 bina ve arazi vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez. Başka bir ifadeyle genel tavan, 2025 değerinin üç katıdır. Örneğin 2025 emlak vergi değeri 1.000.000 TL ise bu düzenleme kapsamındaki 2026 değeri 3.000.000 TL’yi aşamaz. Özel mükellefiyet değişikliklerinde kanundaki ayrıntılar ayrıca dikkate alınır.
Emlak Vergi Değeri ile Piyasa Değeri Aynı mı?
Hayır. Satış ilanındaki fiyat, ekspertiz değeri veya tapu işleminde beyan edilen bedel doğrudan yıllık emlak vergisi matrahı değildir. Emlak vergisi hesaplama 2026 işleminde belediyenin taşınmaz için kayıtlarında gösterdiği emlak vergi değeri kullanılmalıdır. Piyasa değerini girmek çoğu durumda gerçeğinden farklı vergi sonucu üretir.
Hisseli Tapuda Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Paylı mülkiyette her malik kendi hissesi oranında mükelleftir. 2.000.000 TL vergi değerli, büyükşehirde bulunan bir konutta %50 pay sahibi için paya düşen matrah 1.000.000 TL ve yıllık vergi 1.000.000 × binde 2 = 2.000 TL‘dir. Elbirliği mülkiyetinde sorumluluk biçimi farklı değerlendirilebileceğinden belediye kaydı kontrol edilmelidir.
Emekliler Emlak Vergisi Öder mi?
Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni bulunan ve geliri yalnız kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumundan aldığı emekli, dul, yetim, ölüm veya maluliyet aylığından ibaret olan kişiler sıfır oranlı bina vergisinden yararlanabilir. Engelliler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri ile kanundaki koşullarla geliri olmayanlar da kapsama girebilir. Bu hak otomatik varsayılmamalı; ilgili form veya bildirim belediyeye verilmelidir.
Sıfır Oranlı Bina Vergisinin Şartları
- Türkiye sınırlarında brüt 200 m²’yi geçmeyen tek mesken veya tek meskende hisse bulunması,
- Kişinin kanunda sayılan gruplardan birine girmesi,
- Meskenin belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan yazlık niteliğinde olmaması,
- Gelir şartı aranan gruplarda başka gelir bulunmaması,
- Belediyeye gerekli bildirim veya formun sunulması.
Birden fazla meskeni veya birden fazla meskende hissesi bulunanlar genel olarak bu indirimden yararlanamaz.
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak vergisinin birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; ikinci taksiti Kasım ayında ödenir. Verginin tamamı ilk taksit döneminde de ödenebilir. Tahakkuk ve ödeme taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeye yapılır; belediyenin çevrim içi ödeme kanalı ve tahakkuk kaydı esas alınmalıdır.
Yeni Alınan Evde Vergi Ne Zaman Başlar?
Mülkiyet değişikliğinde bildirim, değişikliğin olduğu bütçe yılı sonuna kadar; değişiklik yılın son üç ayında olmuşsa olay tarihinden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye verilir. Yeni malik bakımından emlak vergisi mükellefiyeti takip eden yıldan başlar. Örneğin 16 Temmuz 2026’da alınan ev için bildirim 31 Aralık 2026’ya kadar yapılır ve yeni malikin mükellefiyeti 2027’de başlar.
Para Birimi ve İlave Pay Alanı Nasıl Kullanılmalı?
Türkiye’deki resmî emlak vergi değeri ve ödeme Türk lirası üzerinden belirlenir. Araçtaki farklı para birimleri yalnız karşılaştırmalı gösterim içindir; resmî tahakkukta TL kullanılmalıdır. “Ek pay / ilave vergi” alanına yalnız belediye tahakkuk belgesinde dayanağı ve oranı bulunan tutarı yazın; standart emlak vergisine kendiliğinden ek bir oran varsaymayın.
Sonuç Ekranı Nasıl Yorumlanmalı?
Sonuçtaki temel vergi, pay ve indirim uygulanmadan önceki tutarı; net vergi ise seçilen hisse ve indirim sonrası yıllık borcu gösterir. Taksit değerleri yıllık toplamın ikiye bölünmüş planlama tutarıdır. Belediye yuvarlaması, geçmiş borç, gecikme zammı ve taşınmaza özgü ek tahakkuklar hesaplayıcı sonucuna dahil olmayabilir.
Sınırlar ve Varsayımlar
- Araç belediyenin belirlediği emlak vergi değerini hesaplamaz; kullanıcının girdiği değeri esas alır.
- Değerli konut vergisi, çevre temizlik vergisi ve tapu harcı emlak vergisinden farklıdır ve bu sonuçta yer almaz.
- Sıfır oran hakkı ve özel muafiyet koşulları otomatik doğrulanmaz.
- Geçmiş dönem borcu, gecikme zammı ve belediyeye özel küsurat işlemleri dahil değildir.
- Kesin tahakkuk için ilgili belediye kaydı esas alınır.
İlgili Hesaplayıcılar
- Kira Gelir Vergisi Hesaplama 2026
- Tapu Harcı Hesaplama
- Değerli Konut Vergisi Hesaplama
- Kira Artış Oranı Hesaplama
Emlak Vergisi Hesaplama Kaynakları
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi
- 87 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği
- Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi Seri No: 2025/1
- GİB – İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulaması
Son güncelleme: 11 Ağustos 2026.